Módszertan / Methodology


Az FHB Lakásárindex a magyarországi lakóingatlan árak alakulását méri. Az index negyedéves gyakoriságú, 1998 első negyedévétől kezdődik. A negyedévenkénti közzétételek idején az előző negyedév adataival zárul le az idősor. Tehát az első megjelenéskor, 2009 októberében 46 adatot tartalmaz, melyek közül 2009 második negyedévére vonatkozik az utolsó. Az index értékét a 2000-es év átlagával normáltuk, azaz 2000-ben az átlagos indexérték 100. Az index lakóingatlanok adásvételi tranzakciós adatain alapul, 1998-tól kezdődően mintegy 3000 település több mint 800 ezer lakóingatlan adásvételi adatát feldolgozva készült. Az adatok forrása az FHB működése során gyűjtött saját megfigyelései, valamint az APEH-től (2008 előtt az illetékhivataloktól) vásárolt adatbázis.

> Az FHB Lakásárindex módszertani hátteréről


The FHB Housing Price Index measures the development of Hungarian residential real estate prices. The index is published quarterly, and starts from the first quarter of 1998. Quarterly disclosures will contain data from the previous quarter. The first publication in October of 2009 contains 46 data points, the last of which applies to the second quarter of 2009. The value of the index is normalised with the average for the year 2000, i.e. the average index value in 2000 is 100. The index is based on actual buying and selling transaction data of residential real estate, and was prepared by processing such data from more than 800,000 residential properties located in over 3,000 municipalities from 1998 onwards. The sources of data include the records of FHB itself, as well as a database purchased from APEH, the national tax authority (and from stamp duty offices before 2008).

> About the methodological background of FHB House Price Index (short)

Az index számításakor a szakirodalomban szokásos hedonikus módszeren alapuló eljárást alkalmaztuk. A módszer arra szolgál, hogy az egyszerű mutatók (átlagár, mediánár) megfigyeléseiben megjelenő összetételhatást kiszűrje. Az összetételhatás abból adódik, hogy nem adnak-vesznek minden egyes ingatlant minden negyedévben, ezért a megfigyeléseink – a tranzakciós adatok teljessége esetén is – az ingatlanállomány egy szükségképpen korlátozott mintája, a minta pedig nem reprezentatív. A hedonikus módszer a legelterjedtebb statisztikai eljárás az aggregált ingatlanár-változás mérésére, és azon az elméleti megfontoláson alapul, hogy a lakások értéke voltaképpen felbontható az egyes tulajdonságaik értékeire. Ezért, ha abból a feltételezésből indulunk ki, hogy az ingatlanok ára a tulajdonságaiktól függ, az átlagár változásából a tulajdonságok mintabeli változásának hatását kiszűrve az általános árszintváltozást kapjuk.

> FHB Lakásárindex értékek 1998-2009Q2 (xls)

As not every single property is sold in every quarter, our observations – even if the transaction data are complete - necessarily relate to a restricted sample of the real estate stock, and the sample is not representative. In such cases, the development of simple indicators (average-, median price) is affected by the type of properties transacted in the given period, i.e., by the composition of the sample. When computing the FHB Housing Price Index, we manage this so-called ‘composition effect’ using the hedonic method, which is widely used in the professional literature. The composition effect arises mostly from changes in the regional distribution - if, for instance, there were more transactions in Budapest in one certain period as compared to other periods - and the hedonic method corrects for these. The trends of simpler indicators and the FHB Housing Price Index calculated with the hedonic method are similar, they share the same conclusions in the long term.

> Módszertani ismertető (hosszan)

> Methodological guide of the FHB House Price Index (long)

Az FHB Lakásárindex a magyarországi lakóingatlan árak alakulását méri. Az index negyedéves gyakoriságú, 1998 első negyedévétől kezdődik. Az index értékét a 200-es év átlagával normáltuk, azaz 2000-ben az átlagos indexérték 100. Az index lakóingatlanok adásvételi tranzakciós adatain alapul, 1998-tól kezdődően mintegy 3000 település több mint 800 ezer lakóingatlan adásvételi adatát feldolgozva készült.

The FHB Housing Price Index shows the changes in the purchase-and-sell prices of Hungarian residential real estate from 1998 on quarterly. It was prepared processing transactions data of 800 thousand residential properties from some 3000 settlements. Sources of data were the observations of FHB gathered through its operations, as well as the database of stamp duty offices, later that of the tax office.